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    媒體報告
    首頁金地新聞媒體報道

    從這家千億級房企年報,可以看見中國樓市的未來

    發布時間:2017年04月14日
      (每日經濟新聞微信公眾號)過去的2016年,房地產行業伴隨著寬松的流動性,取得歷史更好業績。但同時在土地價格飛漲、頻繁的政策調控和價格管制下,銷售規模增長和利潤增速逐漸背離。面對未來,尋求“有質量”的增長,成為越來越多房企的訴求。
     
      3月31日,金地集團公布自己首個千億業績單。公告顯示,2016年公司實現銷售金額1006.3億元人民幣,銷售面積658.2萬平方米,同比分別增長63%和48%;實現營業收入555.09 億元,同比上升69.43%。值得關注的是,歸屬于母公司凈利潤63.00億元,同比上升96.87%,打破行業“增收不增利”的魔咒,實現質量增長。
     
      全線飄紅的業績是金地戰略調整的直觀體現,一二線城市房價上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優勢,金地通過創新產品線、堅守一二線城市、多元化布局等舉措,為“后千億時代”的業績增長鋪陳動力。
     
     
    千億銷售凈利翻倍
     
      房地產行業的暴利時代已經終結,“有質量的增長”成為最頻繁被提及的一句話,但利潤增長也要靠強大的規模去支撐。因此但房企對規模的追求仍有其本能性。規模很重要,意味著行業地位。
     
      地產“老運動員”金地交出自己的首個千億業績單,其2016年年度報告顯示,公司實現銷售金額1006.3億元人民幣,銷售面積658.2萬平方米,同比分別增長63%和48%,行業銷售排名上升至第12位。
     
      在利潤方面,年報顯示,2016年金地實現營業收入555.09 億元,同比上升69.43%;歸屬于母公司凈利潤63億元,同比上升96.87%。利潤上升主要得益于本期結轉的項目規模大幅度提高,房地產項目結算面積435.82萬平方米,同比上升64.05%;結算收入522.93 億元,同比上升71.28%。
     
      從2016年下半年開始,全國強化調控至融資渠道收緊,房企的現金流顯得至為重要。從歷史財報可以看出,金地的財務一直保持穩健,通過對現金流管理、低息融資,金地持續通過擴大項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定。
     
      報告期內,金地銷售回款率超過90%。通過積極銷售,合理投資,年內公司實現經營性現金流凈額人民幣170.82億元,期末持有貨幣資金高達人民幣215.65億元。
     
      申萬宏源的研報顯示,金地的負債規模和融資成本保持在合理水平。2016年財報顯示,報告期末,公司債務融資余額為366.47億元,債務融資加權平均成本為4.52%,資產負債率為65.43%,剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后,公司實際資產負債率為57.90%,凈負債率為28.40%。
     
      克而瑞點評指出,近年來金地能夠保持較好的業績增長要歸功于產品創新,其旗下目前共有八條定位精確的產品線,并加強了八大產品系列在項目中的應用,產品系列應用率 80%以上。產品標準化的應用將進一步縮短研發周期,縮減管理成本。
     
      按照測算,2017年,金地計劃新開工面積約600萬平方米,計劃竣工面積約550萬平方米,其未來陸續進入結轉期將為金地貢獻持續的業績。
     
      持續的業績增長也使金地在股東分紅上更加慷慨。董事長凌克在年初的一次論壇中曾表示,金地自2001年上市以來,連續分紅15次,累計分紅金額近52億元,這在眾多房地產類的公司中是位居前列的。
     
      2016年,金地實施2015年利潤分紅方案,按公司最新總股本4500849372股為基數,每10股派發現金股利4.20元(含稅),整體而言分紅利潤率超過59%。自2001年上市以來,金地積極回報股東,每年均向股東分配現金股利,最近三年(2013-2015年)累計現金分紅金額占公司最近三年年均歸屬于上市公司股東的凈利潤的比例為88.5%。
     
     
    優質土儲擴糧倉
     
      未來房產開發的機會在哪里?眾多業內人士的看法是——都市圈,特別是熱點城市周圍的城市群。
     
      保守測算,以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量,我國還有超過20個百分點的城鎮化空間。隨著新型城鎮化戰略的實施,近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態,成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地,住房短缺的現象短期內并不會消失。
     
      金地早在2015 年提出以“做強城市、深耕發展”為經營導向,長期堅持深耕一二線主流城市的投資策略。目前已形成全國七大區域、重點核心一二線城市深耕的戰略布局,這種投資轉向踩中了城市發展的節點。
     
      從金地區域公司貢獻的業績不難看出,區域布局的調整成績已經顯現。華東區域公司在2016年銷售額實現突破性增長,三季度銷售額即破百億,成為金地2016年首個實現銷售額破百億的區域,全年累計簽約金額約175億元;華南、華北、東南、華中也先后實現銷售額破百億元,最終公司實現全年銷售額、回款額和利潤的穩步增長。
     
      年報顯示,2016年金地全年共獲取了33宗土地,總投資額399億元,權益投資額168億元,新增了約533萬平方米的土地儲備。同時,金地堅持了合理布局,深耕一線城市及強二線城市,一線城市的總投資額占比26%,二線城市的總投資額占比63%,三線城市的總投資額占比僅11%,而三線城市中大部分位于東莞,且投資項目主要在臨深片區。截至報告期末,公司總土地儲備約2950萬平方米,權益土地儲備約1500萬平方米。
     
      安信證券分析師認為,雖然熱點城市存在調控,但從長遠來看,新房開發的機會在于城市帶。相比三線城市,一二線城市房地產的流動性更強,投資保值的功能更強,房價具有很好的抗壓性。在地產市場風險加大的情況下,地產企業的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。
     
      一二線城市優質的土地儲備也讓評級機構對金地作出正面展望。標準普爾、穆迪維持給予金地長期信用評級分別為BB、Ba2。
     
     
    多元布局謀轉型
     
      進入“白銀時代”的地產生態轉換,不少房企正在謀求多元化轉型,龍頭房企都紛紛跳出房地產領域尋求新的產業突破,金地亦是如此。
     
      2016年,金地集團旗下港股上市平臺——金地商置與啟客集團合作成立了啟客威新管理公司,并完成收購上海8號橋項目公司85%股權,實現了商置商業開發和運營實力與啟客集團活化舊改能力的強強聯合。另外,商置繼續推進新業務發展,在長租公寓、聯合辦公、產業地產、教育及餐飲等板塊均取得不俗的成績,同時在傳統業務與新業務、新業務與新業務之間也在積極探索融合、協同的機制。
     
      從地產行業轉型的趨勢判斷,房地產市場正從土地運作邁向資本運作,各個開發公司之間在開發運營能力上的差距逐步縮小,資金與資源的整合越來越成為公司發展舉足輕重的要素,房地產與相關上下游產業深度融合,將是未來中國房地產行業發展的重要方向。
     
      在地產金融布局中,金地旗下專注于房地產市場投資的私募基金管理公司穩盛投資,2016年在傳統業務領域完成了八個項目投資,并在投資創新、資金募集、風險控制及投后管理等方面的能力持續加強。同時,穩盛投資加大在創新業務的研發并取得顯著進展,2016年在直募業務、資產證券化業務等均取得階段性成果。
     
      從2014年開始,金地集團的海外布局穩步推進。未來,金地集團表示將繼續深入關注一帶一路的投資機會。
     
      在物業布局方面,經過 20 余年的發展,金地物業已成為中國行業領先的社區管理與客戶服務運營商。2016年服務面積近1.3億平方米,外拓項目管理面積占比大幅提升。金地物業品牌價值高達 42.01億元,同比提升49.8%。優質的物業服務成為金地產品溢價的有力武器,未來將成為布局存量資產時代的切入路徑。
     
      同時,金地于2016年成立了互聯網裝修公司,將以金地品牌為依托,成立互聯網團隊,打造了內部支撐平臺,從戶型方案設計開始,整合費用、協調工種,為設計方、工程方、客戶提供溝通平臺和管理系統,致力于完善主業業務相關配套產業的全方位服務覆蓋。
     
      基于金地2016年實現的均好性發展,第三方結構預測,2017年盡管房地產市場可能將進入調整期,但就金地而言,城市布局的先發優勢和深耕細作以及在產品創新上的持續努力,將保證企業業績的穩健增長。
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