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    媒體報告
    首頁金地新聞媒體報道

    年報點評|金地:千億啟航,產品研創尋求新增長

    發布時間:2017年04月14日
      (克爾瑞地產研究)過去的2016年,金地業績實現突飛猛進,成為千億房企中名副其實的“黑馬”。業績之外,金地在布局策略、財務狀況及產品運維等方面同樣可圈可點。
     
      業績:16年跨入千億陣營,銷售金額同比增長63%
      2016年,金地全年實現銷售金額1006.3億元,順利入駐千億軍團,相較于2015年同比增長63%,增速創下2012年以來新高。除此,行業排名方面,金地2016年晉升至第12名,較2015年第13名再度上升。放至千億房企來看,金地銷售增速也遠高于陣營內平均增速45%,更優于同等規模華潤、萬達,可以說,2016年是金地蛻變的一年,從前期的蟄伏至迅速爆發。
      布局策略大力調整是金地業績從低谷走向高漲的關鍵。近兩年金地轉變原有布局思路,開始全力撲向一二線城市拿地,尤其是2015年,企業重點關注北京、上海、杭州及蘇州等熱點城市,全年于一二線城市的投資比重高達90%。進入2016年,一線及熱點二線城市銷售火爆,金地所布局的項目從中受益,持續熱銷,助力千億規模。據企業年報顯示,2016年金地旗下有24個項目的單盤銷售超10億元,全部來自于一線和核心二線城市。其中,武漢自在城的銷售額超26 億元,深圳龍城中央、北京未未來、上海天地云墅、上海都會藝境、武漢天悅等項目的年度銷售額均在20多億元,此外,廣州天河公館、上海都會藝境、北京華宸、北京未未來等項目首次開盤幾近售罄。
      前瞻性布局下,項目銷售具備充足客源,同時于推案節奏方面,金地也一直保持高調,積極應對市場。根據金地每月公告,企業月度少則20個項目,多則50個項目有入市計劃,且集中于市場銷售節點加大推案力度,意在搶奪銷售份額,如在2016年“紅五月”、“金九銀十”期間,金地相應計劃入市的項目分別達到39個、51個,較前兩月(3-4月、7-8月)有明顯增加。
     
     
      財務:毛利率提高仍有待提升,現金增加推動負債結構改善
      行業內,金地可以說是一家均好型房企,尤為體現在穩健的財務狀況,不管在市場下行,還是行情火爆,企業均可實現平穩的盈利能力,以及較為合理的負債結構。
      盈利指標方面,金地2016年毛利率為20.5%,較2015年小幅上升,增加0.9個百分點。近幾年,金地毛利率一直處于20%左右,此次小幅上升,一則由于銷售向好,收入增加,二則在于企業強化成本管控,三費費用率較前期下降至4.8%。不過,放至行業來看,金地的毛利率表現比較一般,與行業平均水平還有一定差距(目前已公布2016年財報的A股上市企業平均毛利率為29.8%)。而反映在股東盈利上,不管是凈利率還是核心凈利率,均出現上升現象,其中凈利率同比增加0.7個百分點至15.4%,核心凈利率則達到10.6%,同比大幅增加4.8個百分點,盈利能力有了明顯提升。股東盈利提升來自于期內結轉項目規模顯著增加,據金地2016年年報,期內房地產項目結算面積同比增長64.05%。若后續金地依然保持較高的結轉效率,企業盈利能力有望進一步提升。
     
      2016年,金地凈負債率延續2014年以來下滑趨勢,降至28%,較2015年同期減少22個百分點,銷售收入大幅增加與債務規模有所減少因素疊加,企業凈負債率下滑力度顯著,符合金地一貫的低負債率風格。此外,從負債結構來看,長短期債務比上升至3.52倍,對比2015年的1.58倍翻番,企業短期有息債到期兌付以及長期債務比重增加,改善了負債結構。同時,受銷售增長帶來持有現金大幅增加,以及短期有息債兌付影響,現金短債比較前期迅速攀升,2016年達到2.66倍,相比于2013年-2015年期間多為持有現金剛好覆蓋短期債務的現象,2016年金地呈現良好債務狀況。
     
     
      儲備:貨量可供4.5年左右開發,加速攬儲才可趕超同規模房企
      截止到2016年底,金地總土地儲備為2950萬方,參考年度658萬方銷售面積,目前土地儲備可供企業4.5年開發,但從長遠發展角度來看,參考目前公布2017年銷售目標的千億級房企恒大、碧桂園、融創及華潤,4家房企銷售目標較2016年銷售額平均增長率為25%,若金地后續也保持每年25%業績增長力度,那么當下儲備總量僅供2年左右開發,企業土地儲備有待進一步擴容。
      體現在年度新增土地儲備上,金地2016年新增地塊33宗,獲取土地儲備533萬方,以總投資金額399億元計算,地塊平均土地成本在7485元/平米。而結合權益比重,金地獲取這些地塊需投入資金為168億元,僅占總拿地資金的42%,以低投入撬動大體量儲備。具體到地塊分布及拿地策略上,金地也有自己的考量。
      主攻華北、華東區域,進一步優化土地儲備結構。可以看到,2016年金地新增土地儲備中華北區域比重高達37%,超過華中、華南兩區域的合計比重,華東區域緊隨其次,土地儲備比重達到28%。金地頗為看重華北、華東區域發展,一方面在于京津冀一體化、江浙滬經濟圈呈現的規劃利好,區域內人口集聚,帶來廣泛的置業需求,重倉布局風險較小,利于企業長期運營,一方面源于自身優勢可持續,近兩年,華東及華北區域是金地的銷售擔當,2015年時,兩區域均貢獻過百億銷售額,2016年華東區域銷售額達到175億元,華北區域再度破百億。金地深化布局,也是對土地儲備進行優化。
      于強二線城市大力攬儲,關注潛力三四線城市。布局策略調整帶給金地業績高速增長驚喜,城市選擇成為企業戰略重心,我們看到了在強二線城市發力的金地,迅速攬儲,幾乎每月都進入二線城市搶地,其中有三宗地塊單體量達到50萬方及以上,分布于天津、武漢和沈陽。細化到城市分布,二線城市處于領跑,其新增土儲體量有400萬方,占比達75%,遠超一線及三四線城市,其中,天津、武漢、沈陽、杭州4個城市土地儲備比重均在10%以上,鄭州、南京與蘇州也有涉及,合計比重為12%,新增土地儲備63萬方。此外,金地亦關注潛力三四線城市,其新增地塊集中于東莞、嘉興兩地。加碼強二線城市攬儲,一線城市僅在大本營上海鞏固土地儲備,同時關注潛力三四線城市,這一系列布局動作下,金地在為后續千億地位謀保障。
      轉變原有保守態度,采取更多的合作方式。縱觀2016年金地新增土地情況,讓人眼前一亮的是企業拿地方式的轉變,相比于2014年、2015年企業拿地方面“單打獨斗”是常態,2016年,我們看到更多合作地塊的出現,金地原有的保守態度發生大的調整,更加積極的順應行業變化,為規模考慮。具體而言,企業新增33宗地塊,僅有5宗為100%持有,且權益比重低于30%的地塊有14宗,占比近半,“小股操盤”策略鋪開,品牌輸出同樣可成為金地壯大規模的利器。
     
      進入2017年,金地提速儲備擴張,從CRIC監測數據來看,今年一季度企業攬入9宗地塊,新增土地儲備123萬方,同比分別增長80%及17%。參考目前企業總土地儲備有待擴容情況,未來金地在土地市場會有更多表現,二線城市也將是新一年企業布局的重心。
     
      產品:入市戶型向剛改類客戶傾斜,八大產品線落地撬動市場
      布局之外,產品方面的調整是金地謀求規模增長的又一重要戰略。梳理企業近年在產品方面的動作,可總結為兩大方向,一個是產品定位的轉變,產品投入更多的傾向剛改型客戶,迎合主流置業,一個是產品線的研發和創新,加大對八大產品線落地,并引入智能技術增加居住體驗,同時創新小微戶型產品,以差異化抓住潛在需求。
      產品定位方面,金地有意減少中高端項目份額,增加剛改類產品入市。就各面積段戶型成交比重而言,據CRIC監測數據顯示,2012年-2016年期間金地所成交的項目中,不管是成交面積還是套數,140-220平米、220平米以上產品銷售比重均呈現下滑趨勢,而90-120平米、120-140平米產品的銷售比重則處于上升情形,產品成交從大戶型向中等戶型傾斜,對應的客群也由中高端改善轉向首置、首改類。具體到數據上,以套數維度,相比2012年,2016年90-120平米、120-140平米產品銷售比重分別增加7個百分點及4個百分點,大戶型產品銷售比重則相應的下滑。隨著2016年10月份以來新一輪限購、限貸政策加碼,大戶型產品受到較大影響,未來金地旗下入市產品側重中等戶型的概率會加大,銷售比重也將再上升。
     
      在產品線方面,2015年時金地對原有的產品線進行完善,加入風華和未來系列,形成全新的8大產品線,由此,企業實現比較全面的客群覆蓋,定位來看,從剛需到改善至豪宅,業態方面,由住宅到社區商業,各產品系之間細分市場,如風華系打造新式東方住宅,主攻高端客群,而未來系力求時尚風格,迎合85后年輕客群,產品線完善強化金地應對市場風險的能力。可以看到,2016年風華系在寧波、杭州、南京、蘇州等7個城市落地,褐石系升級產品也落地上海三個項目,獲得不錯客戶認可,企業推進產品線落地以期品牌溢價。除此,在完善產品線之際,金地的Home+行動適時推出,為產品線注入新的元素,從生活方式、智能居住及戶型設計三方面創新,于戶型創新上,金地研發極公寓和優品宅產品,分別覆蓋25平米、140-150平米面積段,通過靈動的內部設計,為年輕人、三代同堂型客戶提供高精準匹配產品。這類創新產品出現,輔助企業對市場進一步細分,是行業發展的趨勢。
      結語展望:2016年,金地呈現的是一個奮力追趕的形象,從銷售規模,到城市布局,乃至產品落地,都較前期有了明顯的跨越。對于2017年,雖然金地并沒有表態銷售目標定在多少,但千億起步會是意料之中,一季度,企業銷售金額已超300億,若能夠保持目前的銷售態勢,則全年可輕易穩定千億規模。除此,我們認為未來金地有兩個利潤點值得關注,其一是企業創新的產品研發,極公寓和優品宅打破標準化模式,滿足個性化需求,相應樣板房已推出,后續有望多城市上市,是可期的銷售賣點;其二是金地產業園區建設,目前企業在京滬深、東莞與河源規劃了產業園,部分園區已引入阿里巴巴、華為等知名企業入駐,當下國家層面對產業運作支持力度較大,未來這塊業務有望成為企業新的利潤增長點。
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